직장인 공인중개사 관또의 아파트 톺아보기 - 시작, 수지 신정마을 9단지

2018년 결혼 후 2019년 첫 집을 갭으로 매수했고

대세상승 시장을 잘 타고 가서 오피스텔, 분양권, 아파트도 매수를 해보다가

하락장이 시작되고 분양권 7천만원 손절도 해보고 존버정신도 길러보면서

아파트 가격에 대한 공부가 필요하다는 생각을 했었다.

 

그래서 평소 즐겨보던 채상욱님의 강의를 들으며 아파트 적정가격을 찾는 가격을 공부해보았다.

강의의 요지는 다음과 같다.

1) 아파트는 주식과 같은 투자자산이다.

2) 아파트의 가격은 전세 * 멀티플로 설명할 수 있다.

3) 성장과 입지가 좋을수록 주식처럼 멀티플이 상승한다.

 

채상욱님의 강의 내용은 훨씬 깊고 내용도 많지만 

어떨땐 단순하게 바라보는 것도 의사결정에는 좋을 수 있어 몇가지들을 가지고 단지 분석을 했었다.

 

그럼 이제부터 최대한 쉽고 직관적으로 알 수 있게 분석해보겠다.

(채상욱님의 가치분석을 기반으로해서 분석하는 것이니 좀 더 자세한 스터디가 필요한 사람은

채상욱님의 네이버 프리미엄 컨텐츠로 확인하면 된다.)

 

먼저 많은 강남,판교 출근 신혼부부가 바라보는 신정마을 9단지이다.

 

[교통]

 - 신분당선 수지구청역 도보 5분거리

 - 주요 일자리 :  판교역 11분 / 양재역 23분 / 강남역 25분

 

[교육]

 - 초품아 : 신월초등학교

 - 학원가 : 수지구청역 주변

 

[편의시설, 자연환경, 의료시설]

 - 신세계 백화점 경기점

 - 이마트 죽전점

 - 롯데몰 수지점

 - 신정공원, 탄천 산책로

 - 분당 서울대병원

 

입지분석을 교통, 교육, 편의시설, 자연환경, 의료시설로 분석해봤다.

 

강남 생활권 사람들에게는 1시간 이내 통근하기 좋은 신분당선과 매우 가깝고,

초품아 아파트이면서 학구열도 높은 수지 학원가도 가까운 곳이라

넓은 생애주기에 거주하기 좋은 동네인 것 같다.

또한 마트, 백화점, 몰 모두 주변에 위치해있다.

 

입지분석 요소에서 무엇 하나 빠지지 않는 곳이다.

 

살기 좋은 동네라는건 알았으니 이제 거래가격을 보자.

 

 

 

평형	26평
최고가	8.85억(21년 12월)
최근 매매 실거래가	7.9억
최근 전세 실거래가	4.3억
최근 실거래가 기준 전세가율	54.4%
전체기간 전세율(전세/매매가)	61.1%

 

전체기간 전세율보다 현재 전세가율이 더 높다는 것은

전체 기간보다 현재 매매가에 멀티플을 더 주고있다는 것과 마찬가지이다.

 

쉽게 표현하자면

최근 매매 실거래가인 7.9억에 전체기간 전세율 61.1%를 곱하면

전세가 4.8억은 나와줘야하는데, 아직 4.3억정도 수준밖에 되지 않았다.

매매가 7.9억 = 전세가 4.8억 * 1.65배(멀티플) 정도로 평가되었지만

현재는

매매가 7.9억 = 전세가 4.3억 * 1.84배(멀티플)로 평가된다는 뜻이다.

 

부동산에서 멀티플이 높아질 때에는

1) 그 지역에 호재가 생겼거나

2) 금리인하가 되어 투자가 용이해졌거나

3) 투자수요의 쏠림이 생겼다는 말과 동일하다.

 

따라서 현재는 해당 단지의 가격이 다소 과열된 것 같다는 생각이 든다.

적정가격은 전세가격 4.3억의 1.65배인 7.1억정도가 적당한 것으로 보인다.