직장인 공인중개사 관또의 아파트 톺아보기 - 2) 화서주공 3,4단지

올해 초 오픈한 스타필드 수원 바로 옆 위치한 화서주공아파트로 이번 포스팅 준비했다.

 

앞으로가 더 기대되는 지역, 수원 팔달구 화서동 화서주공 3,4단지

먼저 입지분석으로 시작하겠다.

[교통]

 - 1호선 화서역(4분거리)

 - 신분당선 화서역 2028년 개통예정(1분거리)

 - 주요 일자리 : 가산 45분, 강남 60분

 - 신분당선 개통 시 강남, 판교, 광교 접근성 매우 높아짐

[교육]

 - 4단지 : 숙지초 초품아

 - 주변 숙지 중, 고

 - 정자동 학원가 통학 가능

 

[편의시설, 자연환경, 의료시설]

- 스타필드 수원

- 트레이더스 수원화서

- 롯데 타임빌라스, 롯데백화점 수원

- 경기도의료원 수원병원

- 서호공원, 대유평공원, 숙지공원

교,교,편,자,의

교통 : 1호선 생활하는 사람에게는 지금도 편하지만 앞으로 신분당선이 개통되면 강남, 판교, 광교로 이어지는 통근권이 획기적으로 개선될 것이라 앞으로 더 기대된다.

교육 : 한 동네에서 평형을 옮겨가며 초,중,고를 다닐 수 있지만 마땅한 학원가가 없는 단점은 있다.

편의시설 : 스타필드와 롯데몰의 경쟁관계에서 발생하는 체리피킹을 충분히 얻을 수 있다. 스타필드는 1분이면 간다.

자연환경 : 주변에 큰 공원이 세 개나 있다.

의료시설 : 메이저병원은 아니지만 가까운 곳에 종합병원도 있고, 조금 더 보면 아주대학교병원도 있다.

 

교통과 교육에서 현재 약간의 단점은 있지만

주변에서 생활하는 사람들에게는 아주 좋은 실거주 단지가 될 것 같다.

 

단지	화서주공 3단지	화서주공 4단지
평형	33평(84)	24평(59)
최고가	9억	6.98억
최근 실거래 매매가	7억	5.7억
최근 실거래 전세가	3.4억	2.8억
최근 실거래 기준 전세율	48.6%	49.1%
전체기간 전세율	60.4%	63.5%
최근 3년 전세율	43.3%	46.2%

 

화서역 주변의 멀티플은 20년을 기준으로 오르게 되었는데

신분당선 화서역 예타 통과 발표가 20년 1월에 있었기 때문이다.

 

거래량이 많은 4단지 기준으로 보자면

20년 1월 이전까지는 전세율 50~60%를 유지하고 있다가

20년 2월부터 40%대로 바뀌게된다.

그래서 전체기간 전세율(멀티플)과 앞으로 미래가치가 반영된

최근 3개년의 멀티플의 비중을 조금 더 줘서 반영하는게 좋을 것 같다.

(3개년 안에 급등장 있던것 반영)

이것저것 계산하기 복잡하니까 전체기간 전세율과 최근 3개년의 중간값으로 잡으면

3단지는 51.85%

4단지는 54.85%로 나온다

 

이 값을 멀티플로 표현하자면 다음과 같다

단지	실거래가(전세,매매)	실거래 전세율, 멀티플(매매 ÷ 전세가)	적정 전세율, 멀티플(매매 ÷ 전세가)
3단지	7억 / 3.4억	48.6%, 2.1배	51.85%, 1.9배
4단지	5.7억 / 2.8억	49.1%, 2.0배	54.85%, 1.8배

 

3,4단지 모두 최근 3년 평균에 비해서 전세가율(멀티플)이 내려오기는 했지만

그래도 약간의 과열은 좀 있어보인다.

 

적정 멀티플로 계산해보면

3단지는 6.5억(3.4억 X 1.9배)

4단지는 5.0억(2.8억 X 1.8배)

이렇게 보이는데, 그래서 실거래는 3단지 6억 후반, 4단지 5억 초반까지만 거래되고

그 이상 가격대 매물들은 거래가 안 되는 것 같다.

역시 시장은 똑똑하다.

 

해당 단지들의 전세가격이 워낙 안 올랐던 이력도 있는걸로 봐서,

매매가가 탄력있게 오르려면 전세 상승이 받쳐주는 모습이 있어야할 것 같은데

주변 신축 대단지 두 곳이 자리잡고 있어서 전세가격 상승에 따른 매매가 상승은

당분간은 어렵지 않을까 싶다.

 

그래도 앞으로 예정된 신분당선 개통이 현실화된다면

해당지역 전세가격이 급등하면서 매매가를 지지해주는 역할을 할 것 같은데

이제 착동에 들어가는 신분당선이 예정대로 개통되는지가 관건이다.

 

살기 좋은 동네이지만 전세가격의 상승이 필요해보이는 단지

화서주공 3,4단지 리뷰였습니다.