분양권 전매 셀프등기의 모든 것 - 1)셀프등기를 해야되는 이유 및 거래 과정 설명

분양권을 매수한 다음 진짜 내 것으로 만들려면 해당 물건이 내것임을 알리는 등기가 필요하다.

보통 부동산과 연계된 법무사를 소개받아 등기를 진행하는데,

거래가액 10억까지는 거래가액의 0.1%~0.08%정도 비용이 발생하고, 10억 이상은 0.08%~0.07%정도 소요된다.

 

9.75억에 분양권을 매수(=과세표준 9.75억)한 나는 보수요율표를 참고해 법무사비용을 대략 계산해보니
534,000원 + 5억 초과분*0.7% = 866,500원*1.1(부가세) = 953,150원이 예상됐다.

물론 이 금액에서 수입인지, 등기수수료 등은 별도이다.

95만원이면 직원식당 172일을 먹을 수 있는 금액인데, 충분히 고생할 보람이 있을거라 생각하고 셀프등기를 준비했다.

 

셀프등기를 진행하면서 여기저기 참고했지만

내용들이 중구난방이고 뭔가 빠져있는 것들이나 난해한 것들이 많아 직접 정리해보기로 했다.

아마 이 글로 인해 법무사의 등기 시장의 매출에 어느정도 타격이 생길 수도 있을 것 같다.

왜냐면 아주 디테일하고 따라하기 쉽게 정리해둘거기 때문이다.

(물론 분양권등기 뿐만 아니라 그냥 매매 후 등기도 이 글만 보고 다 할 수 있게 정리할거다.)

 

[본인 조건 참고]

1) 분양권 전매 후 전세
2) 전세 잔금일 = 세입자 입주일 = 분양권 잔금 및 중도금 대출 전액 상환일

 

[거래 및 등기 진행 순서]

부동산 거래 및 등기 과정을 시간의 순서대로 하는 것을 나열하자면,

1) 분양권 전매 계약(★직전 권리자 수입인지 수령★)
2) 분양권 전매 잔금 및 중도금 대출 승계 + 분양권 승계 검인(시행사)
3) 전세 계약
4) 전세 잔금 → 중도금 대출 완납 & 분양 잔금 완납 = 취득세 취득일자 성립, 취득세 신고
5) 분양금 납부 확인서 & 중도급 대출 상환 확인서 등 서류 준비 후 시행사 등기용 서류 요청
6) 취득세 납부 & 시행사 서류 수령(인감, 등기필증 등) 후 E폼으로 등기신청서 작성

7) 관련된 모든 서류 출력 후 등기소 방문 및 신청

이와 같은 과정으로 진행한다.

셀프등기를 하면서 가장 신경써야하고 복잡한 과정은 크게 세 가지이다.

• 취득세 신고 서류 준비
• 등기용 서류 시행사 요청
• 등기 당일 서류 준비

이 세 가지 과정이 처음에는 무엇을, 어떻게, 왜 준비해야되는지 막막하고 힘들었어서

최대한 쉽고 따라할 수 있게 설명하겠다.

 

분양권이 아닌 아파트 매매는 별도로 표기해두겠다.

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DAY 1 분양권 전매 계약일(부동산 매매 계약)

등기 시 필요서류 및 업무 : 전매계약서 원본, 수입인지 2건(직전매수인, 본인)

그럼 먼저 분양권 계약일로 돌아가보자.

부동산에서 서로 마주앉아 계약서를 작성했고,

공인중개사가(나 공인중개사 자격증 있다) 

"수입인지 00만원 납입하신거예요. 꼭 가지고 계세요"라고 했을거다.

이게 왜 중요한지 처음에는 모르겠지만, 전매를 하는 과정에서는 이전 매수인의 수입인지도

등기 당시 제출해야되기 때문에 꼭 필요하다. 수입인지를 분실한다면 해당 금액만큼 새로 발행해서 준비해야된다.

 

수입인지는 구간별 매입가격이 다른데, 매입가격의 기준은 취득세 과세표준 금액으로 적용하면 된다.

예를들어 10억 3천짜리 분양권을 마이너스P 6천만원으로 9억 7천에 매수했으면

직전 매수인은 35만원(10억 이상)의 수입인지를 구매해야하고, 나는 15만원(10억 미만)의 수입인지를 구매하면 된다.

분양권 계약일 전에 우체국이나 인터넷에서 매수하면 된다.

 

DAY 2 분양권 전매 잔금일

등기 시 필요서류 및 업무 : 분양계약서에 전매 거래가 기입된다, 중도금 대출이 승계되고 추후 상환해야한다.

부동산에서 다시 만난 다음 잔금을 지불하고 은행으로 향한다.

대출 승계와 관련된 서류를 지참하고 은행에서의 업무를 마친 다음 분양 사무소로 향하여

시행사에 전매 검인을 받기 위한 서류를 또 작성한다.

시행사 검인까지는 1주일정도 소요되고, 검인완료 후 중도금 대출 은행에 사진으로 제출하는 등의 업무가 필요하다.

분양권 잔금날 은행에서 중도금대출 승계하고 분양사무소 가서 권리의무 승계 알리고 일주일정도 뒤 검인받은 계약서를 받게된다.

 

DAY3 분양권 잔금 완료

등기 시 필요서류 및 업무 : 후불제이자 영수증(시공사), 중도금 대출 상환 영수증(은행), 분양잔금 완납 확인서(입주사무실)

나는 후불제 이자 납입기한이 도래해 납입 완료를 먼저 했고 이후 전세 세입자를 구해 전세 잔금일에
1) 중도금대출 상환과 2)분양잔금을 완납했다.

이것이 의미하는 바는

1) 분양 잔금 납입이 완료되어 취득세 취득시기의 조건이 형성되었고
    = 취득세 신고 및 납입 의무 생김

2) 분양권에 대한 권리를 가지고있는 시행사에게 명의 이전(등기)를 신청할 수 있는 권리가 생겼다.
    = 시행사에 서류 제공 권리 생김

그럼 이제 복잡하게 느껴지지만 따라하면 쉽게 마무리지을 수 있는

취득세 신고 및 납부준비

시행사 서류 제공 및 등기 진행

 

이 업무들을 진행해보겠다.

 

분양권 잔금 완료일부터 할 수 있는

취득세 신고 및 납입에 관련해서 안내해드리겠다.

분양권 셀프등기의 모든 것 - 2) 취득세 납부 준비서류 및 납입절차